私が大失敗したワンルームマンション投資について書こうと思います。
結論
あくまで個人的な意見ですが契約しない方がよいです。大規模会場で開催される資産運用に関するイベントや資産形成セミナーなどから、業者はあの手この手で接触を試みますが取り合わないことをお勧めします。
愚直に投資信託や株式に投資した方が100倍マシです。どうしても不動産に投資したい場合はせめてREITなどのローンを組まないものから始めてください。
既に買われてしまった方はいつ売ることになってもよいよう今すぐ貯金してください。1件あたり500万円は必要と見込んだ方が良いと思います。
世の中そう甘い話はないです。
理由
理由としては以下のようなことが大きく3つ挙げられます。
- 購入価格自体が大きく、その中には販売会社の利益が数百万円含まれている
（新築の場合はさらに上乗せ）
→つまり買った時点でマイナス数百万円からスタートしていることになる - 土地の値段は2023年現在上昇傾向であるが、建物自体の価値は下がり続ける
特に新築の場合は買った時点で一気に下がる
値上がり益して利益出た方がいますよと言う業者もいますが鵜吞みにしないでください。
恐らく100人に1人いればよい方と思います。
私は数年前に3件購入しましたが、1件あたり300万円ほどの損失でした。
※比較的短期でやめてしまったことも一因としてあるとは思いますが・・
最悪のパターンは
- 売却の際に数百万円の持ち出しがある
- 貯金は100万円程度しかない
時に売却すると借金生活、持っておいても建物の価値が下がり続けて数年後さらに持ち出しが増えて、手放しても地獄、手放さなくても地獄となる場合です。
(幸い私は貯金はしていたので借金生活にならずに持ちこたえることはできました)
こういった方を出したくないという強い思いが本ブログを立ち上げたきっかけでもあります。
シミュレーション
ローン残債とマンション価値の関係、修繕積立金の値上げ、家賃の値下げについて業者が良く進めてくる新築ワンルームマンションを対象に簡単なシミュレーションを行い考察したいと思います。
ローン残債とマンション価値の関係について
条件としては以下の通りです。
- 頭金なしで2500万円の物件を35年ローンで購入。利息は2.0%
- マンション価値は買った時点で2250万円(1割は販売業者の利益)
- マンション価値は新築時から築20年までは一定の割合で下がり、築20年の時は新築時の半分の価値。築20年以降の価値は一定。
※築年数によるマンション価値の推移は以下を参考にしました。
三菱UFJ不動産販売|築15年目以降の中古マンションは値下がりしにくいのか？
|https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0158.html
シミュレーション結果が以下です。
この結果から読み取れることは
- 築15年まではマンション価値とローン残債との差がマイナスの状態でほぼ横ばい
- 築15～20年で差が小さくなりプラスに転じる
- 築20年以降はマンション価値がローン残債を上回る
となります。
ここまでを見ると20年間持ち続ければ利益が出るならいいのでは？という気もしてきますが話はまだ続きます。
修繕積立金について
修繕積立金に関しては以下のように最初に多く集めて段階的に値上げすることが多いです。私が所有していた物件は全てこの方式でした。
この例は5年ごとに月額3000円ずつ値上げすることとなっておりますが、開始時の金額を払い続けた時と比べて、20年後には108万円、30年後には270万円追加で払っていることになります。
国土交通省|マンションの修繕積立金に関するガイドライン|https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf
家賃について
家賃も開始時の家賃を10年、20年後も受け取れることはなく、徐々に家賃を値下げして手取りを少なくせざるを得ません。
以下の例をもう少し簡単にして築20年までは1%ずつ下落、築20年以降の家賃は横ばいでシミュレーションしてみます。
開始時の家賃が10万円の場合、20年後には252万円、30年後には492万円収入が減ることになります。
三井住友トラスト基礎研究所|経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由
https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16.html
利益を出す方法は？
以下の2つしかないかと思っていますが、いずれも素人ができるほど甘くはないです。
- 相場よりはるかに安い金額で購入する
→ただし、そのような物件は業者から紹介されることはない。 - 価値が値上がりする(最低限維持する)物件を選ぶ
→素人が見つけられるほど簡単ではない
まとめ
以上のことから
- 数百万円損失する覚悟でも値上がり益を狙っていきたい鋼のメンタルがある
(比較的少ない金額をかける分、宝くじの方がまだマシかもしれないです) - 自分でエリアを見定める力がある
(業者が勧めたから・・で買うのは絶対ダメです)
といったことでもない限り、不動産投資、特にワンルームマンション投資は私はおすすめしません。
開始時のキャッシュフローで10年20年運用できることは99.9%あり得ません。
それでもワンルームマンション投資を行いますか？
